هناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها عند تقديم العطاءات للحصول على منزل. أولاً ، تحتاج إلى تحديد سعر يمكنك الشراء به يكون أيضًا سعرًا معقولاً للمزايدة. هناك أيضًا عدد من العوامل والشروط التي يمكنك طلبها ، ولكن المبلغ الذي يمكن تحمله في هذه الحالة سيعتمد على السعر الذي تطلبه وشروط بيع المنزل. كن مستعدًا للذهاب إلى طاولة المفاوضات ، حيث قد لا يتم قبول عرضك الأولي. استمر في القراءة عن كل هذا بمزيد من التفصيل.
خطوة
جزء 1 من 4: قبل أن تبدأ - العمل مع شركة عقارات مقابل امتلاك شركة عقارية
الخطوة الأولى. الحصول على الموافقة
قبل أن تبدأ في البحث عن منزل ، احصل على موافقة من مصرف أو مؤسسة مالية للحصول على قرض عقاري. لا تنتظر حتى تعثر على المنزل الذي تريده لأنك قد ينتهي بك الأمر مع أخبار سيئة بعد المحاولة.
- خلال هذه العملية ، ستجلس مع مؤسسة مالية وتناقش معلوماتك المالية. لن تتقدم في الواقع بطلب للحصول على قرض عقاري حقيقي ، لكنك ستعرف ما تتوقعه عندما يحين الوقت.
- يمكن أن تعطيك هذه الاتفاقية فكرة أفضل عن النطاق السعري للمنزل الذي يمكنك تحمله.
- سيساعدك إجراء هذه العملية أيضًا على إقناع البائع لأن هذه العملية تُظهر مدى جديتك.
الخطوة الثانية: تعرف على مزايا العمل مع شركة عقارية
بشكل عام ، العمل مع شركة عقارية عند شراء منزل أسهل من محاولة القيام بذلك بنفسك. كمحترفين ، يعرف وكلاء العقارات ما يجب عليهم فعله ويمكنهم إرشادك خلال عملية البحث والمزايدة. سيتعين عليك دفع رسوم إضافية ، لكن معظم مشتري المنازل يجدون أن التكلفة تستحق ذلك.
- يحمل وكلاء العقارات دائمًا نماذج معيارية معهم ، وبصفتهم محترفين ، فإنهم يتأكدون من تحديث هذه النماذج وفقًا للقوانين الأحدث والمعدلة. هذه النماذج متاحة لك عند استخدام خدمات وكيل عقارات.
- يمكن أيضًا ضمان قوانين السرية التي يجب على البائعين الامتثال لها أنه يمكن الوفاء بها بمساعدة وكيل الملكية الخاص بك.
الخطوة 3. تعرف على إيجابيات وسلبيات القيام بذلك بنفسك
إذا كنت على دراية كافية لتتمكن من شراء منزل دون مساعدة أحد المحترفين ، فستتمكن من توفير المزيد من المال. لسوء الحظ ، من المرجح أيضًا أن ترتكب أخطاء وتواجه المزيد من الصعوبات. أيضًا ، قد لا يرغب بعض البائعين في التعامل معك بدون خدمات وكيل عقارات.
حتى إذا كنت لا تعمل مع وكيل عقارات ، فقد ترغب في التفكير في تعيين محام لإبرام عقد عادل عندما يحين الوقت
الخطوة 4. النظر في تعيين المثمنين ومفتشي المنزل
بمجرد العثور على منزل ترغب في المزايدة عليه ، قم بإجراء الفحص الخاص بك وفكر في الاستعانة بمفتش منزل محترف للقيام بذلك أيضًا. قد يكون للمفتش عيون أكثر فطنة من عينيك. يجب عليك أيضًا تعيين مُثمن يمكنه إلقاء نظرة على المنزل وإعطائك فكرة عن السعر.
- سيشمل الفحص الشامل فحص الممتلكات والأساس والسقف. يجب أيضًا إجراء فحوصات الآفات.
- في العقد ، يجب أن تنص على أن أي عطاءات "قابلة للتغيير مقابل القيمة المقدرة التي يحددها مثمن المنزل من جانب المشتري أو بالتوازن مع سعر شراء المنزل". هذا يعني أنه يجب عليك المضي قدمًا في العطاء فقط إذا أخبرك المثمن أنك ستحصل بالفعل على منزل يستحق أموالك.
جزء 2 من 4: تحديد المبلغ الصحيح
الخطوة الأولى. استخدم تحليل السوق المقارن (CMA)
يوفر CMA طريقة رياضية لتقدير سعر العقار "الحقيقي". تصنف هيئة أسواق المال إلى خصائص أساسية تشمل مساحة الأرض وعدد غرف النوم وعدد الحمامات وتقارنها بالمنازل الأخرى ذات الخصائص المتشابهة والموجودة في الحي.
- المنازل مقارنة بهيئة أسواق المال هي منازل معروضة للبيع أو تم بيعها مؤخرًا.
- لاحظ الفرق بين الأسعار المباعة والأسعار المدرجة. السعر المدرج هو السعر الذي يطلبه البائع ، لكن سعر البيع هو السعر الذي دفعه المشتري بالفعل.
- استخدم CMA لتقييم عرضك. تعرف على الحدود الخارجية للنطاق السعري من خلال النظر إلى قمم وقيعان CMA. احسب متوسط سعر البيع ، وحدد ما إذا كان يجب أن يكون سعر المنزل الذي تبحث عنه أعلى أو أقل بناءً على الحجم والإقامة والموقع مقارنةً بالمنازل الأخرى في CMA.
الخطوة 2. انتبه إلى الميزات الخاصة
هناك أيضًا ميزات للمنزل قد لا تكون مدرجة في الإعلان الرسمي ولكنها لا تزال تعتبر ذات قيمة. على سبيل المثال ، إذا تم تجديد جميع الحمامات في المنزل مؤخرًا بالكامل ، فيمكنك أن تطمئن لأنك لن تحتاج إلى إصلاح هذه الغرف في المستقبل القريب ، حتى تتمكن من توفير المال.
إذا أجريت بحثًا كافيًا ، يمكنك عادةً الحصول على فكرة عن أسعار هذه الميزات المختلفة. ابحث عبر الإنترنت عن إعلانات على الإنترنت من خلال مقارنة منازل متشابهة في مساحة ومساحة أرض ، دون البحث عن ميزات خاصة في هذه المنازل. يمكنك أيضًا التحدث إلى وكيل العقارات الخاص بك (إذا قررت تعيين وكيل) للحصول على فكرة عن قيمة هذه الميزات
الخطوة 3. تعرف على اتجاهات السوق
ستكون منطقتك أقل من سوق المشتري أو البائع ، ويمكن أن يؤثر الاختلاف بينهما على مدى انخفاض المزايدة.
- في سوق المشتري ، يمكنك الحصول على خصومات أفضل. في سوق البائع ، قد يكون من الصعب العثور على خصومات جيدة.
-
ضع في اعتبارك القصص التي تسمعها عن مبيعات المنازل في منطقتك.
- إذا سمعت قصصًا عن مشترين يقدمون عشرات العطاءات قبل قبول عطاءهم أو قصصًا عن منازل تحصل على عشرات العطاءات ، فأنت على الأرجح في سوق البائع.
- إذا سمعت قصصًا عن مشترين يحصلون على صفقات رائعة على منازل كانت موجودة في السوق لفترة طويلة ، أو مشترين لديهم مجموعة كبيرة من المنازل في حدود ميزانيتهم ، أو مشترين تمكنوا من إقناع البائعين بإصلاح منازلهم بكميات كبيرة ، فأنت على الأرجح في سوق المشتري.
- قد لا تكون هذه الأنواع من القصص هي الطريقة الأكثر دقة لتحديد حالة السوق ، ولكن لا يزال بإمكانها إعطائك فكرة أساسية.
الخطوة 4. فهم المنافسة
عليك أن تفكر في المنافسة بين المشترين والبائعين. كقاعدة عامة ، إذا كان هناك العديد من المنازل والعقارات في CMA الخاص بك ، فإن البائع لديه منافسة أفضل ، مما يعني أنك في سوق مشترين.
يجب أن تفكر في متوسط عدد المنازل في نفس المنطقة المعروضة للبيع حاليًا في السوق قبل أن تتمكن من تحديد ما إذا كانت CMA مليئة بالعقارات أم لا
جزء 3 من 4: تقديم عطاء رسمي
الخطوة 1. افحص المنزل
ربما تكون قد حصلت على عمل المثمن المنزلي ، ولكن لا يزال يتعين عليك إجراء الفحص النهائي الخاص بك قبل تقديم العطاءات للمنزل. قد ترى عين المثمن شيئًا لا يمكنك رؤيته ، ولكن في بعض الأحيان يمكن أن يحدث نفس الشيء في الموقف المعاكس: قد تلاحظ عينك تفاصيل لا تجدها في عين المثمن.
عندما تقوم بفحصك بنفسك ، جرب كل جهاز ستحصل عليه مع المنزل وتحقق من جميع الحنفيات والأحواض للتأكد من عدم وجود تسرب
الخطوة الثانية: مراجعة القوانين المحلية والإقليمية المتعلقة بعقود الإسكان
في حين أن العديد من القوانين المحلية والإقليمية المتعلقة بالعقود متشابهة تمامًا ، يمكن أن تختلف هذه القوانين في الواقع ، لذلك من المهم جدًا مراجعة هذه القوانين حتى تكون على دراية بالتزاماتك وحقوقك أثناء عملية البيع والشراء.
إذا كانت لديك أي شكوك أو أسئلة ، فاستشر محاميًا أو خبيرًا قانونيًا آخر في منطقة إقامتك
الخطوة الثالثة. قم بإعداد عرض مكتوب
الموافقة اللفظية غير ملزمة. تحتاج إلى إعداد عقد مكتوب فعلي لتقديم عطاء رسمي لمنزل.
الخطوة 4. فهم ما يجب أن يكون في العرض
يتضمن العرض معلومات أكثر من مجرد السعر الذي ترغب في دفعه مقابل المنزل. يجب وصف كل قسم من هذه الأقسام الإضافية في وثيقة العطاء:
- العنوان القانوني ووصف الممتلكات
- عرض سعر البيع
- ظروف خاصة (الدفع النقدي لمبلغ معين ، مساهمة البائع في تكاليف المعاملات ، ضمان المنزل في حالة حدوث ضرر ، وما إلى ذلك)
- تعهد البائع بتقديم ضمان واضح
- تاريخ الصفقة المستهدفة
- مبلغ إيداع الأموال المصاحب للعرض
- كيفية تعديل فواتير ضريبة الأملاك والإيجار والوقود والمياه والكهرباء بين البائع والمشتري
- بيان دفع بوليصة التأمين والتفتيش
- متطلبات أخرى خاصة بمقاطعتك
- بيان يسمح لك كمشتري بإجراء فحص نهائي قبل المعاملة النهائية
- الموعد النهائي للمزايدة
- حالة ملزمة
الخطوة 5. حدد هذه الدولة الملزمة
في هذا السياق ، تعني الشروط الملزمة الشروط التي يجب توافرها حتى تتمكن من شراء منزل بناءً على الشروط التي ذكرتها سابقًا. يجب تحديد هذا الالتزام بوضوح في العقد.
- أحد الالتزامات العامة هو أن المشتري يجب أن يكون قادرًا على الحصول على مصادر مالية محددة من البنوك أو مؤسسات الائتمان الأخرى. إذا تعذر الحصول على القرض ، فلن يكون المشتري ملزمًا بالعقد.
- هناك ظرف ملزم آخر شائع أيضًا وهو تقرير الرضا المقدم من مفتش المنزل في غضون x يومًا (10 أيام ، 14 يومًا ، إلخ) بعد قبول العرض. بعد هذا الحد الزمني ، إذا كنت مشترًا محتملاً غير راضٍ عن تقرير المفتش ، فيمكن إلغاء العقد.
الخطوة 6. قم بإعداد وديعة التأمين
ما يعنيه هذا هنا هو الدفع النقدي الذي يتم تقديمه مع عرضك لإظهار حسن نيتك وصدقك في شراء المنزل. إذا كنت تعمل مع وكيل عقارات ، فعادة ما يحتفظ مكتب الوكيل بهذه الأموال طوال مدة المفاوضات.
- إذا لم يتم تقديم عرض مع مبلغ التأمين هذا ، فقد يكون البائع متشككًا في جديتك.
- طالما يمكنك شرح ما سيحدث للمال إذا فشلت المعاملة ، فلا داعي للقلق بشأن خسارة المال. إذا تمت المعاملة أخيرًا ، فسيتم اعتبار هذه الأموال عادةً الجزء الأول من إيداعك.
- إذا كنت لا تعمل مع وكيل عقارات ، فستحتاج إلى تعيين محامٍ للحفاظ على الوديعة.
جزء 4 من 4: المفاوضات
الخطوة 1. تعزيز موقفك التفاوضي
هناك العديد من الصفات والظروف التي يمكنك تحقيقها إذا كنت ترغب في تعزيز هذا الموقف التفاوضي. إذا اقتربت من موقف ما من موقع قوة ، فمن المرجح أن تحصل على المزيد مما تريد.
إذا كنت مشترًا نقديًا ، أو تمت الموافقة على قرض عقاري ، أو لم تكن مضطرًا لبيع منزل قائم قبل أن تتمكن من شراء منزل جديد ، فستظهر أكثر جاذبية للبائع
الخطوة 2. اكتشف سبب بيع المنزل
يمكن أن تؤثر دوافع مندوب المبيعات على عملية التفاوض بشكل أكبر مما قد تتوقعه. على سبيل المثال ، إذا أراد البائع بيع منزله بسرعة ، فقد يجد أنه من الأسهل الموافقة على الشروط والسعر.
- ستستفيد إذا كان البائع بصدد الطلاق أو تغيير الوظائف ، أو إذا تم بيع المنزل كجزء من عملية بيع ضخمة للعقار. يمكنك أيضًا الحصول على المساعدة إذا كان البائع يمتلك منزلًا آخر وكان المنزل المعروض للبيع حاليًا شاغرًا ، مما يثقل كاهل البائع بمصروفات إضافية.
- تعرف على المدة التي قضاها المنزل في السوق وما إذا كان قد تعرض لانخفاض في الأسعار أم لا. إذا تم الإعلان عن المنزل لفترة طويلة ، وإذا انخفض السعر مرة واحدة أو أكثر ، فقد يكون البائع أكثر تحفيزًا لتسريع عملية البيع والعثور على شخص يتولى ملكية المنزل من يديه.
- من ناحية أخرى ، قد يكون من الصعب التفاوض مع البائعين الذين ليسوا في عجلة من أمرهم للبيع ، بسبب ضيق المواعيد النهائية أو قلة المخاوف المالية.
الخطوة 3. انتظر رد البائع
قد يقبل البائع العرض الأول ، ولكنه عادة ما يقدم عرضًا مضادًا قد يتضمن سعرًا أو شروطًا مختلفة.
- ادرس هذه العروض بعناية للتأكد من فهمك لجميع الاختلافات. سيكون من المفيد أن تستشير وكيل عقارات أو محامٍ في هذه العملية.
- يمكن للبائع والمشتري الاستمرار في التفاوض مع بعضهما البعض ، وتقديم عرض مضاد ضد الآخر. عادة ما تنتهي هذه العملية عندما يتوصل الطرفان إلى اتفاق أو عندما يقرر أحد الطرفين أن حرب العطاءات يجب أن تنتهي ويترك عملية التفاوض.
الخطوة 4. قبول أو رفض أو تقديم عرض مضاد آخر
الكرة الآن بين يديك. يمكنك قبول عرض البائع أو رفضه تمامًا. إذا كنت تعتقد أنه لا يزال هناك مجال لمزيد من المفاوضات ، فيمكنك أيضًا تقديم عرضك المقابل.
- بمجرد أن تتلقى عرضًا مضادًا ، فأنت حر في إنهاء المفاوضات إذا كان هذا هو ما تريده. لا ينبغي أن تكون هناك أية مشكلات قانونية في هذه المرحلة ، ولكن لا يزال بإمكانك التحقق من ذلك مع سمسار عقارات أو محامٍ للتحقق مما إذا كنت غير متأكد.
- يجب عليك تحديد الحد الأقصى للسعر الذي ترغب في دفعه مسبقًا واتباع هذا الرقم. بعد وصول المفاوضات إلى هذا السعر ، إذا لم يتمكن البائع من قبوله ، فاترك عملية التفاوض.
الخطوة 5. معرفة ما إذا كان يجب عليك إلغاء العرض الخاص بك ومتى
في معظم الحالات ، يمكنك إلغاء مزايدتك أثناء عملية التفاوض ، إذا بدا أن العملية ستنتهي أو تغيرت ظروفك فجأة. قد يكون لدى بعض المقاطعات قوانين تحكم وقت وكيفية إلغاء العطاء ، لذلك ، من أجل مصلحتك الخاصة ، قم بدراسة القوانين في مقاطعتك قبل إلغاء العطاء.
- في معظم الحالات ، لن تواجه مشكلة في إلغاء العطاءات حتى يحين الوقت الذي يتم فيه قبول العرض. في بعض الأحيان ، يمكنك حتى إلغاء مزايدتك طالما لم يتم إخطارك بقبول العطاء الخاص بك.
- يجب عليك دائمًا استشارة خبير قانوني أو وكيل عقارات قبل إلغاء العرض للتأكد من أنك لا تفقد مبلغ التأمين الخاص بك ولا تتم مقاضاتك عن أي خسائر قد تحدث نتيجة لإلغاء عرضك.
