لدى الناس أسباب متنوعة لرغبتهم في شراء منزل ثانٍ ؛ قد يرغب بعض الناس في الهروب من الإجازة ، وقد يرغب البعض في كسب دخل من تأجير المنازل والبعض الآخر سيرغب في شراء منزل يحتاج إلى "إصلاح" للتقاعد. إذا كنت تفكر في شراء منزل ثان لأي سبب من الأسباب ، فعليك موازنة جميع الإيجابيات والسلبيات قبل الالتزام بقرض رهن عقاري آخر.
خطوة
جزء 1 من 3: تحديد ما إذا كان الشراء مناسبًا لك
الخطوة 1. انظر إلى السوق للشراء
هل أسعار المساكن في الوقت الحالي رخيصة أم باهظة الثمن؟ حاول البحث عن رسم بياني لدخل الأسرة مقابل أسعار المساكن ومعرفة ما إذا كانت المدينة التي تبحث عنها ذات نسبة عالية مقارنة بالمدن الأخرى. لاحظ أن بعض المدن مثل نيويورك وسان فرانسيسكو قد تكون محصنة تاريخيًا من النسب المماثلة.
تحدث إلى واحد أو أكثر من وكلاء العقارات حول الأسعار النسبية للمنازل. حتى إذا لم تحصل على إجابة محددة (من الصعب قياس ما إذا كان السوق المحلي رخيصًا أم مكلفًا ، لأن المعلومات ليست واضحة دائمًا) ، فقد تحصل على أدلة حول أسواق معينة لمشاهدتها أو حتى منازل بها بيع جيد. هذه المعلومات قيمة
الخطوة 2. افترض أنك لن تكون قادرًا على تأجير منزلك الثاني
هل لا يزال المنزل الثاني استثمارًا آمنًا دون أن يدعم الإيجار قائمة النفقات؟ خلاف ذلك ، يجب أن تشكك بجدية في قرار شراء منزل ثان. تشتري الكثير من العائلات منازل ثانوية باهظة الثمن ، وتراهن على أنها ستكون قادرة على تأجيرها عندما لا يعيشون فيها. عندما يصبح الإيجار غير مجدٍ أو مستحيلًا أو يحقق عائدًا أقل بكثير مما كان متوقعًا ، لا يجد أصحاب المنازل سوى استثمار فاشل.
الخطوة 3. ضع قائمة بالتكاليف المحتملة
ضع قائمة بجميع التكاليف المحتملة لامتلاك منزل. هل يمكنك احتواء كل هذه التكاليف في ميزانيتك مع ترك بعض المساحة؟ نعم ، ستعمل على بناء رأس المال من خلال منزل ثانٍ ، ولكن إذا كان الاستثمار في منزل ثانٍ يجعلك ضيقًا كل شهر ، فقد يكون من الأفضل لك الانتظار حتى سداد قرض الرهن العقاري الأول ، على سبيل المثال. فيما يلي بعض التكاليف المحتملة التي يجب مراعاتها:
- ضريبة الأملاك. مختلف في كل بلد. متوسط ضريبة الملكية السنوية في لوس أنجلوس هو 1200 دولار لمنزل 100 ألف دولار ، أو 1.2٪. إذا كانت الضرائب العقارية في المدينة التي تفكر فيها مرتفعة للغاية ، فتحقق من الضرائب العقارية في المدن المجاورة. يمكنك توفير الكثير من المال على الضرائب العقارية بمجرد شراء منزل في مدينة قريبة من الموقع الذي تريده ولا يوجد بها عبء ضريبي مرتفع.
- الحسابات الأساسية. يجب أن يكون هذا أقل بكثير إذا كان المنزل غير مأهول معظم العام ، ولكن لا ينبغي إهماله.
- تكاليف الإصلاح / الصيانة. المنازل هي كائنات حية - تكبر وتتقدم في السن وتحتاج إلى المساعدة. ضع في اعتبارك تكاليف التجديدات وخدمات الصيانة الدورية ، مثل تنسيق الحدائق. يجب صيانة ساحة وحديقة المنزل الثاني إذا كان هناك مستأجر ، أو إذا كنت غائبًا لجزء من السنة. في أشهر الصيف ، تعلن الحشائش البرية والعشب غير المصقول أن العقار غير مأهول. في المناخات الباردة ، تعتبر الممرات والممرات التي لا يتم إزالتها من الثلج دعوة للتخريب أو السرقة.
- زيادة التأمين. قد تكون تكاليف التأمين أعلى لأن العقار لم يتم إشغاله منذ عدة سنوات أو لأنه تم تأجيره.
- خدمات إدارة الممتلكات. يجب أن تأخذ شركة إدارة الممتلكات في الاعتبار عامل تكلفة كبير في حساباتك ، خاصة إذا كنت تشتري منزلًا ثانيًا بعيدًا جدًا عن مكان إقامتك الرئيسي. إذا كنت تقوم بتأجير عقار ، فسيتعين عليك الترتيب مع شخص ما لتقديم إصلاحات طارئة للمستأجر الخاص بك. إذا كان لديك منزل عطلة منعزل ، فأنت تريد التأكد من أن شخصًا ما يمكنه التحقق من وجود أنابيب مجمدة أو تسريب سقف أو أي ضرر محتمل بالمنزل أثناء غيابك.
الخطوة 4. لا تعتمد فقط على نفس الإعفاءات الضريبية التي قد تحصل عليها لمنزلك الأول
تحقق مع مصلحة الضرائب (أو DGT في إندونيسيا) لمعرفة ما سيتم تطبيقه من الآثار الضريبية للمنازل الثانية. بالنسبة للعديد من الأشخاص ، تكلف ضريبة ملكية المنزل الثانية أكثر من الائتمان الضريبي ، خاصة إذا كنت تعيش في المنزل لفترة أطول من عدد الأيام التي تستأجره فيها.
على سبيل المثال ، إذا استأجرت المنزل لمدة تقل عن 14 يومًا ، فلن تحتاج إلى تضمين هذا الدخل. إذا كنت تعيش في المنزل لمدة تقل عن 14 يومًا في السنة ، فإن الممتلكات الخاصة بك تعتبر شركة ، وما يصل إلى 25000 دولار في السنة في خسائر قابلة للخصم
الخطوة 5. استشر CPA (محاسب عام) أو مستشار ضرائب قبل أن تبدأ في البحث عن منزل ثان
سيتمكن المحاسب العام أو مستشار الضرائب من تزويدك بمعلومات دقيقة وحديثة عن عمليات شطب الضرائب والقروض ومعدلات الفائدة وما إلى ذلك. على سبيل المثال ، قد تكون قادرًا على تقدير قرض رهن عقاري أكثر تكلفة ، مع معدل فائدة أعلى ، بغض النظر عن تاريخك الائتماني - عادة ما تكون تكلفة شراء المنازل الثانية أكثر.
جزء 2 من 3: اتخاذ الخطوة الأولى الصحيحة
الخطوة الأولى. فكر أولاً في الاستئجار في المنطقة التي تخطط للشراء فيها
يرتكب الكثير من الناس خطأ شراء عقار في سوق لا يعرفون فيه شيئًا ولا يهتمون به في النهاية. حتى إذا كنت تخطط لاستخدام منزلك الثاني كاستثمار وتأجيره ، فيجب أن يكون في المقام الأول مكانًا يمكنك أن ترى فيه نفسك تعيش فيه ، حتى لو كان ذلك لبضعة أسابيع فقط في السنة. استأجر في المنطقة لفترة قصيرة على الأقل للتأكد من أنك تعيش هناك براحة.
الخطوة 2. تحدث إلى السكان المحليين وكن واحدًا منهم
تعرف على ما يحبه السكان المحليون في المنطقة ؛ أين يعتقدون أن مستقبل المنطقة ؛ كم من الوقت عاشوا هناك ، وما إلى ذلك. يمكن أن يمنحك السكان المحليون رؤية جيدة لكيفية الحياة في المنطقة. استخدم هذه المعلومات لتحديد ما إذا كان شراء عقار هناك استثمار جيد طويل الأجل.
-
كن محليًا أيضًا (عندما تستأجر لحظة) حتى تتمكن من التحقق من بعض العوامل التي ستزيد من قيمة منزلك المحتمل:
- المسافة إلى مدرسة جيدة
- خيارات نقل موثوقة وشاملة
- اختيار أماكن التسوق
- المسافة إلى المستشفى ووجود المخفر وقسم الإطفاء
- نسبة جرائم منخفضة
الخطوة 3. انظر كم تكلفة "comps" في هذا المجال
يجب أن تعطيك أسعار العقارات المقارنة أو أسعار المنازل المماثلة فكرة جيدة عن تكلفة المنازل بشكل عام في المنطقة. يمكنك التحدث مباشرة إلى وكيل عقارات للحصول على بيانات حول أسعار المنازل القابلة للمقارنة. مفتاح أسعار المنازل القابلة للمقارنة هو النظر إلى سعر البيع ، وليس السعر المدرج. استخدم أسعار منازل قابلة للمقارنة للحصول على دليل تقريبي - لمجرد أن منزلًا مكونًا من 4 غرف نوم و 3 حمامات في نفس الشارع تم بيعه مقابل 575000 دولار (7.6 مليار روبية) لا يعني أن 4 غرف نوم ومنزل 3 حمامات هو ما تريده أيضًا. سعر.
الخطوة 4. ابدأ بالتعرف على مسؤوليات المالك إذا كنت تخطط لتأجيره
إذا كنت تتطلع إلى استئجار منزل ثان وبناء رأس المال ، فمن المهم أن تعرف ما هو متوقع منك. لا تضع نفسك تحت تهديد القانون من خلال كونك كسولًا أو جاهلًا - ستُرجم بالحجارة. في ما يلي بعض الأشياء التي يجب أن تبدأ في النظر إليها بصفتك مالكًا محتملاً لمنزل مؤجر:
- تعرف على كيفية طرد المستأجر أو إنهاء عقد الإيجار.
- ادرس قوانين ولايتك بشأن ودائع الضمان ، وما يمكن تغطيته - التنظيف ، والإيجار غير المدفوع ، والأضرار المفرطة - والتي لا يمكن تغطيتها - ترقيات الأثاث ، والأضرار العادية ، والإصلاحات - من خلال ذلك.
- تعرف على كيفية هيكلة طلب الإيجار وعملية اختيار المستأجر. تتطلب منك قوانين مكافحة التمييز اتباع القواعد المعمول بها.
- تعرف على واجباتك فيما يتعلق بالإصلاحات والصيانة الروتينية.
- احم نفسك من المسؤولية عن إصابات المستأجر. يمكن أن تكون مسؤولاً عن أي حادث خطير يشمل المستأجر ويكون من مسؤولية المستأجر حماية نفسه منه أو إصلاحه في أسرع وقت ممكن.
- تعرف على قائمة حقوق المستأجرين وخاصة فيما يتعلق بالخصوصية. في معظم البلدان ، يجب عليك إخطار المستأجر لمدة 24 ساعة إذا كنت تنوي إصلاح العقار أو إظهاره ، إلا في حالات الطوارئ.
الخطوة 5. احصل على وكيل عقارات
الوكيل العقاري ، الذي يتمتع بخبرة لا تقل عن 5 سنوات في المنطقة التي تريدها ، سيكون مستشارك طوال تجربة الشراء. سيساعدك الوكيل العقاري في تضييق نطاق البحث عن منزلك حتى تنتهي من شطب كل شيء ما عدا الأفضل. بعد ذلك ، بعد إتمام عملية الشراء ، سيتواصل معك وكيل عقارات جيد بعد البيع. يصبح هذا مهمًا جدًا لأصحاب المنازل الذين يكون مكان إقامتهم الرئيسي بعيدًا جدًا عن منزلهم الثاني.
جزء 3 من 3: إنهاء الاتفاقية
الخطوة الأولى: ضمان التمويل قبل أن تقرر شراء منزل
سيتيح لك الحصول على تقييم ثم الحصول على قرض عقاري جاهز للاستخدام معرفة نوع المنزل الذي يمكنك تحمله. نظرًا لأن هذا سيكون على الأرجح قرض الرهن العقاري رقم 2 ، فكن مستعدًا لدفع معدلات فائدة أعلى ومن المحتمل أن تكون مؤهلاً فقط للحصول على قرض عقاري أصغر. بمجرد أن تعرف على وجه اليقين الميزانية الإجمالية التي ستحصل عليها ، خصص أموالًا لدفع دفعة أولى.
- من أجل الحصول على أفضل قرض عقاري ثانٍ ، غالبًا ما يبحث المقرضون عن نسبة الدين إلى الدخل (DTI) التي تقل عن 36٪. هذا يعني أن إجمالي دينك ، بما في ذلك قرض الرهن العقاري الأول الخاص بك ، يجب أن يكون فقط حوالي ثلث المبلغ الذي تكسبه كل شهر. على سبيل المثال ، مالك نقدي يبلغ دخله 7000 دولار (92.5 مليون روبية) شهريًا ودين قدره 2500 دولار (33 مليون روبية) لديه DTI بنسبة 35 ٪.
- كن مستعدًا لدفع 20٪ من سعر الشراء. يجب أن تأتي هذه الأموال من مدخراتك الشخصية أو حقوق الإقامة الحالية. قد تفكر أيضًا في الاقتراض من التأمين على الحياة أو صندوق التقاعد.
الخطوة 2. تقديم عرض
قدم عرض على المنزل الثاني الذي تريده. كن مستعدًا لتقديم العديد من العطاءات التي ستتفوق في النهاية على الآخرين قبل أن تصل إلى هذا العطاء النهائي.
الخطوة الثالثة. اتخذ خطوات لبدء حماية منزلك الجديد
المنزل الثاني هو استثمار ، لذلك عليك التأكد من بذل جهد إضافي لحمايته. إليك بعض الأشياء التي يمكنك القيام بها لتحديث أصولك باستمرار:
- احصل على فحص للمنزل قبل الشراء. يجب أن تكون على دراية بأي مشاكل أو عيوب قد لا يكون البائع قد عالجها قبل البيع.
- احصل على تأمين الملكية.
- احصل على تأمين ضد التلف (الزلازل والفيضانات والحرائق وما إلى ذلك).
نصائح
- اتصل بوكيل عقارات في المنطقة التي تهمك. اسألهم عن عقارات للإيجار في المنطقة. من الجيد أيضًا أن تسأل عن الاقتصاد المحلي ، حيث يمكن أن يكون لها تأثير كبير على قيمة العقارات.
- لا حرج في تكوين صداقات مع سلطات إنفاذ القانون المحلية والجيران في المنطقة التي تخطط لشراء منزل ثان فيها ، خاصة إذا كنت لن تشغل المنزل كثيرًا. إذا كان جيرانك يعرفونك أو التقوا بك ، فمن المرجح أن يتصلوا بك إذا لاحظوا أن شيئًا ما معطل.
- اقرأ كتبًا عن أن تصبح مالك منزل مستأجر إذا كنت تعتقد أنك سترغب في تأجير منزلك الثاني. تعرف على اللوائح المحلية والخاصة بالولاية قبل تأجير منزلك الثاني. يجب أن تستوفي المنازل المستأجرة جميع قواعد السلامة ، بما في ذلك أجهزة إنذار الدخان المدمجة ومخرجين. قد تبدو أشياء من هذا القبيل صغيرة ، ولكن ما لم تكن ماهرًا جدًا ، فسيتعين عليك دفع رسوم للمحترف لإجراء الإصلاحات والتثبيتات في منزلك الثاني إذا كان لا يفي بجميع متطلبات الأمان وتقسيم المناطق.
تحذير
- يجب أن تفكر في الحصول على حد أعلى للتأمين ضد الأضرار لمنزل ثانٍ ، حتى لو لم يتم طلب حد أعلى. لن تكون في منزلك الثاني طوال الوقت ، لذا ستحتاج إلى تأمين كامل ضد الحريق والسرقة والأحداث الطبيعية الأخرى ، مثل الفيضانات وأضرار الرياح.
- من الجيد التفكير في إضافة تأمين إضافي للطوارئ ، خاصة إذا كنت تخطط لتأجير منزل عطلتك لشخص آخر.
